文章來源：宜昌國資委 發(fā)布時(shí)間：2013-09-25
伴隨湖北宜昌省域副中心城市、長江中上游區(qū)域性中心城市和世界水電旅游名城建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，宜昌房投公司立足改善民生，服務(wù)現(xiàn)代樓宇建設(shè)，亮麗宜昌大都市，全面推進(jìn)安居住房建設(shè)，今年已融資9億元，為市民安居工程帶來新的希望，為建設(shè)現(xiàn)代化特大城，打造現(xiàn)代樓宇提供了強(qiáng)勁支撐。
一、準(zhǔn)確把握職能定位，堅(jiān)定加快房地產(chǎn)投資開發(fā)的信心與決心。
近年來，宜昌房地產(chǎn)業(yè)在相關(guān)政策的引導(dǎo)下得到快速發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，286家房地產(chǎn)開發(fā)企，年均完成房地產(chǎn)開發(fā)投資130多億元,新開工面積400多萬平方米，竣工面積200多萬平方米，建設(shè)保障性安居工程28000多套。為構(gòu)筑現(xiàn)代化特大城市，改善民生作出了突出貢獻(xiàn)。隨著宜昌省域副中心城市、長江中上游區(qū)域性中心城市和世界水電旅游名城興建，未來城區(qū)將拓展到200萬平方公里，200萬人口，無疑給宜昌房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)帶來得天獨(dú)厚的機(jī)遇和更加廣闊的發(fā)展前景。
作為市級投融資平臺的宜昌市房投公司擁有3家國有房地產(chǎn)企業(yè)，營運(yùn)管理全市目前已建成的保障性住房、直管公房以及市直單位相關(guān)非經(jīng)營性的各項(xiàng)資產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模近25億元。在“政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、社會參與、市場運(yùn)作、穩(wěn)健經(jīng)營、服務(wù)發(fā)展”的多元化投融資平臺運(yùn)作體中，按照公益性、引導(dǎo)性、發(fā)展性的要求，著力構(gòu)建布局合理、功能齊全、主業(yè)突出、運(yùn)營規(guī)范的國有投融資運(yùn)作體系，準(zhǔn)確把握職能定位：即按照政府授權(quán)負(fù)責(zé)主城區(qū)和城市新區(qū)保障房建設(shè)的資金籌措、投資建設(shè)和后期營運(yùn)管理，參與普通商品住房建設(shè)等任務(wù)。將市級國有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)、已建成的保障房資產(chǎn)、直管公房資產(chǎn)，市直相關(guān)非經(jīng)營性資產(chǎn)整合，同時(shí)通過廣泛吸納社會資本集聚實(shí)力，為房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)提供強(qiáng)勁支撐。
二、充分借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，找準(zhǔn)加快房地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)的突破口
房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)是近年來我國經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁動力，不少外地通過科學(xué)搭建投融資平臺，助推房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)取得顯著成效。宜昌房投公司在考察學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，深感自身在房地產(chǎn)投資與開發(fā)上存在“三個(gè)不夠”一是立足構(gòu)筑現(xiàn)代化特大城市統(tǒng)籌規(guī)劃不夠。房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)起點(diǎn)低，特別是過去投資興建的樓宇住宅有的與現(xiàn)代化大都市不匹配；二是資源的整合利用不夠，房地產(chǎn)開發(fā)各自為陣，滿足現(xiàn)狀，集約經(jīng)營、規(guī)模經(jīng)營存在差距；三是市場意識、全局意識不夠，不少開發(fā)商盲目追求經(jīng)濟(jì)效益致力開發(fā)高檔次、大面積住宅，忽略普通市民需要和需兼顧的社會效益。在投融資平臺建設(shè)上存在“兩個(gè)不夠”。房地產(chǎn)開發(fā)必須有雄厚的資金作保障，依托投融資平臺促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)是其有效途徑。但我市在房地產(chǎn)開發(fā)與投融資平臺建設(shè)上思想解放不夠，投資主體和投融資渠道單一，依靠銀行、信貸居多，多元投資主體偏少。同時(shí)創(chuàng)新投融資方式方法不夠，以自然資源資產(chǎn)化、存量資產(chǎn)資本化，行政事業(yè)性資產(chǎn)一體化手段壯大實(shí)力，拓寬投融資渠道存在一定差距，盡管宜昌市房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司作出積極努力和探索，但因受諸多主客因素制約，其投融資手段和職能難以充分發(fā)揮。通過查找這些薄弱環(huán)節(jié)和問題，并對癥下藥，尋求到加快宜昌房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的突破口
三、創(chuàng)新投融資方式，科學(xué)實(shí)施宜昌房地產(chǎn)投資開發(fā)與建設(shè)
宜昌市房投公司在指導(dǎo)思想上牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀，以盤活、盤大、盤優(yōu)存量資產(chǎn)為支撐，以開發(fā)保障性住房項(xiàng)目為依托，科學(xué)營運(yùn)國有資本，充分發(fā)揮資金杠桿作用，構(gòu)建發(fā)展資金集約化、內(nèi)部資源整合化、融資方式市場化、管理程序標(biāo)準(zhǔn)化的投融資機(jī)制，充分利用國家對保障性安居工程建設(shè)給予的優(yōu)惠政策及資金支持，有效籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，推進(jìn)保障性住房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，打造現(xiàn)代樓宇，亮麗宜昌大都市，推進(jìn)全市的城市化進(jìn)程。在方略上實(shí)施“五大創(chuàng)新”，推進(jìn)宜昌房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)。
第一，實(shí)施體制創(chuàng)新，規(guī)范企業(yè)運(yùn)行機(jī)制。體制創(chuàng)新是實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展的前提，是加強(qiáng)投融資平臺建設(shè)，充分發(fā)揮投融資職能的前提和保證。基于宜昌市房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司剛剛組建的實(shí)際，要激發(fā)企業(yè)經(jīng)營活力，促進(jìn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏，須著力抓好“三個(gè)強(qiáng)化”。一是強(qiáng)化法人治理結(jié)構(gòu)的建立完善。加快建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)為條件的新型企業(yè)制度和企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范股東會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理階層的權(quán)力分配和運(yùn)行，以強(qiáng)有力的核心中樞科學(xué)引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展壯大。二是強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)改革調(diào)整。按照精簡、高效、科學(xué)、規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)管理模式要求，設(shè)置機(jī)構(gòu)、明確職責(zé)。總公司側(cè)重項(xiàng)目前期、過程監(jiān)控、投融資、規(guī)劃、工地、造價(jià)、招投標(biāo)等工作，以職能部門形式，加強(qiáng)對子公司項(xiàng)目資金、質(zhì)量綜合管控，體現(xiàn)決策，監(jiān)督的職能，并根據(jù)實(shí)際需要控股或參股專業(yè)公司。三是強(qiáng)化投融資平臺職能到位。通過引進(jìn)培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人才，設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，成立專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)對有關(guān)投融資政策、途徑的研究，探索制訂適合本市實(shí)際的投融資發(fā)展戰(zhàn)略和運(yùn)營實(shí)施辦法，提高投融資項(xiàng)目的決策和運(yùn)作能力。
第二，實(shí)施制度創(chuàng)新，高效營運(yùn)國有資本。立足政策治企、制度治人和高效營運(yùn)國有資本，制定完善項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理、薪酬管理、人事管理等各項(xiàng)制度。走出重建設(shè)輕管理，重項(xiàng)目輕經(jīng)營的誤區(qū)，在戰(zhàn)略管理、投融資管理、成本管理、營銷管理等方面實(shí)現(xiàn)體系化、現(xiàn)代化、市場化，構(gòu)建學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型、和諧型、務(wù)實(shí)型集團(tuán)公司。與此同時(shí)，堅(jiān)持“四化”，科學(xué)營運(yùn)國有資本。即發(fā)展資金集約化。以實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施公益性項(xiàng)目商業(yè)化為改革方向，整合相關(guān)財(cái)政資金以使其成為公司的經(jīng)營收入，爭取中央和省級補(bǔ)助，實(shí)現(xiàn)保障房項(xiàng)目融資、建設(shè)、債務(wù)償還的良性循環(huán)；內(nèi)部資源整合化。有機(jī)捆綁和統(tǒng)籌實(shí)施保障房建設(shè)、新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和老城區(qū)改造，整合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后整理出的土地部分以使其成為公司的經(jīng)營性資產(chǎn)或經(jīng)營性業(yè)務(wù)，與財(cái)政性收入對應(yīng)，建立公司市場化經(jīng)營模式并完善公司盈利模式；融資方式市場化。面向資本市場，加速市場化直接融資渠道，如信托、債券等，或引資合作，建立并規(guī)范多種可持續(xù)發(fā)展的融資模式與資本回報(bào)機(jī)制；管理程序標(biāo)準(zhǔn)化。構(gòu)建充分利用政府資源、市場資源、企業(yè)資源的體制機(jī)制，不斷提高市場化運(yùn)作能力和可持續(xù)發(fā)展能力。
第三，實(shí)施發(fā)展方式創(chuàng)新，著力增強(qiáng)“造血”功能。宜昌市房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司，作為投融資平臺公司，不但要籌措資金助推宜昌房地產(chǎn)發(fā)展，而且要培育發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)融資償債能力，切莫“空口套白狼”闖政策“警戒線”。要建立融資償債機(jī)制，未雨綢繆，居安思危，在提高經(jīng)營質(zhì)量和效益的同時(shí)，按規(guī)定儲備償債資金，建立完善風(fēng)險(xiǎn)管控體系，規(guī)避內(nèi)部人控制問題；對重大項(xiàng)目投資、融資關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程抓好風(fēng)險(xiǎn)識別，并建立預(yù)警機(jī)制，確保投融資平臺健康穩(wěn)步發(fā)展。
第四，實(shí)施投融渠道創(chuàng)新，力促國有資本孵化增值。一是建立多元化投資機(jī)制。立足政府主導(dǎo)的直接融資向市場主導(dǎo)的直接與間接融資相結(jié)合轉(zhuǎn)變，發(fā)揮國有資本的引領(lǐng)撬動作用，以土地、市場等資源吸納社會資金投入，形成多元化投資來源，從根本上改變單一靠財(cái)政和銀行貸款的投資方式。二是建立市場化融資機(jī)制。面向資本市場，盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化增量資產(chǎn)，擴(kuò)大市場化直接融資渠道，積極探索企業(yè)債券、集合資金、信托計(jì)劃、私募基金、股權(quán)融資等多種方式。三是建立資本運(yùn)作機(jī)制。有效整合廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房、以及棚戶區(qū)改造安置房等資產(chǎn)，實(shí)行租補(bǔ)分離，將中央補(bǔ)助租賃補(bǔ)貼資金轉(zhuǎn)化為建設(shè)資金，通過整合利用城市資源，發(fā)揮城市建設(shè)投融資職能，把公司資金規(guī)模做大，資金質(zhì)量做實(shí)，培育吸貸實(shí)力、可信的償貸能力和生機(jī)勃勃的經(jīng)營活力，提高信用評價(jià)等級，擴(kuò)大信用貸款額度。四是建立政策優(yōu)先機(jī)制。緊抓國家政策優(yōu)惠導(dǎo)向，抓好老城區(qū)樓宇改造。將廉租房、公租房、經(jīng)適房和限價(jià)房房源統(tǒng)籌用于棚戶區(qū)改造安置，將老城區(qū)改造增值盈利用于彌補(bǔ)新城區(qū)建設(shè)資金不足，同步實(shí)現(xiàn)老城區(qū)人口疏散和新城區(qū)骨架拓展。
第五，實(shí)施發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)創(chuàng)新，亮麗宜昌大都市。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接關(guān)系到宜昌現(xiàn)代化特大城市建設(shè)，要打造亮麗、經(jīng)濟(jì)、節(jié)儉、科學(xué)的住宅樓宇，必須走出“小打小鬧”、“臨時(shí)動意”的狹隘視野，增強(qiáng)規(guī)劃的前瞻性、預(yù)見性和科學(xué)性，宏觀引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)。具體操作中要從籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、利潤分配戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略出發(fā)，對項(xiàng)目建設(shè)籌資總量、資本結(jié)構(gòu)、籌資方式、資金分配與管理等統(tǒng)一籌劃，可將地方每年度按政策提取的土地增值收益和公積金增值收益統(tǒng)籌用于保障房和新城區(qū)建設(shè)，同時(shí)積極探索運(yùn)用BT、BOT等投資建設(shè)方式，力求降低資金成本，提高資金使用效率，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)的杠桿作用。
未來5年，宜昌市房投公司將以保障房建設(shè)、城市棚戶區(qū)改造、新城區(qū)建設(shè)為經(jīng)營方向，按照公益性、引導(dǎo)性、發(fā)展性要求逐步構(gòu)建布局合理、功能齊全、主業(yè)突出、運(yùn)營規(guī)范的國有投融資運(yùn)作體系，開發(fā)建設(shè)房產(chǎn)面積500萬平方米，提供各類保障性住房近5萬套，總投資將達(dá)到250億元，為推進(jìn)宜昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)提供強(qiáng)勁支撐。